Roby Rossi
Dalla stretta del 2024 al dietrofront del 2025: con la sentenza del TAR Lazio che annulla il divieto di key box e self check-in e supera l’identificazione “de visu”, l’Italia cambia radicalmente linea sulla regolazione degli affitti brevi, mettendo a rischio sicurezza, accoglienza e patrimonio culturale. Intanto overtourism e affitti brevi continuano a snaturare il turismo, peggiorandone forma e sostanza
Aggiornato il 9/12/2025
In un’Italia dove il TAR Lazio prima riapre al self check-in e alle key box, il Consiglio di Stato poi ne conferma il divieto, e città come Firenze e Milano introducono propri stop locali, la regolazione degli affitti brevi è diventata un labirinto di norme in contrasto tra loro che rischia di disorientare cittadini, operatori e turisti.
Overtourism e affitti brevi: un legame indissolubile
La Treccani lo descrive come “il sovraffollamento turistico, concentrato in alcuni periodi dell’anno in città e siti famosi, che provoca o può provocare danni ai monumenti e all’ambiente, oltreché disagi per i residenti”.
Demoskopika, a sua volta, sostiene che “sono necessari interventi urgenti e strategici, dalla regolazione dei flussi nei periodi di punta alla promozione di mete alternative, fino a incentivare in modo più efficace i viaggi lungo tutto l’arco dell’anno, valorizzando anche i mesi tradizionalmente meno turistici”.
Stiamo parlando, una volta ancora, dell’overtourism, già ampiamente trattato qui, ma con dati nuovi che presentano aspetti ancora più preoccupanti. Abbiamo già affrontato questo fenomeno mondiale che ha impatti negativi sia sulla qualità della vita dei residenti che sull’esperienza dei turisti, causando problemi ambientali, sociali ed economici. Le conseguenze ad oggi riscontrate riguardano l’erosione del patrimonio culturale e ambientale, la perdita dell’identità locale, il sovraffollamento dei servizi pubblici, lo smaltimento rifiuti. Ma non solo. Trovare case e appartamenti in affitto a lungo termine necessari per le famiglie, o per esigenze di lavoro o di studio, è diventato pressochè impossibile, o comunque un’impresa titanica. Conseguentemente ne deriva un naturale aumento dei prezzi, schizzati alle stelle, sostenibili per pochi.
Overtourism, affitti brevi e turismo senz’anima: il business che soffoca città e comunità
Le ragioni che hanno portato a questa deriva del turismo sono diverse, ma si possono tutte riportare alla voce “cattiva gestione dei flussi turistici” e le principali cause sono la globalizzazione dell’economia del turismo, l’appiattimento dell’offerta turistica e la totale mancanza di pianificazione e adeguata distribuzione dei flussi.
Le parole d’ordine sono poche, ma imprescindibili, e rispondono alle seguenti voci: Qualità dei servizi, Sostenibilità ambientale, Accessibilità, Digitalizzazione, alle quali se ne aggiunge un’altra, altrettanto importante e preoccupante che risponde alla “Tutela della comunità residente”.
É forse proprio da qui che si deve iniziare a ragionare in un confronto sul tema “Turismo del futuro”.
É di questi ultimi tempi che si registrano malumori tra vacanzieri e residenti, una contrapposizione che si è scatenata in Grecia, ad esempio, dove sono state organizzate manifestazioni per difendere le spiagge, sempre più assediate dai turisti. La più eclatante, e preoccupante, situazione è quella che ha riguardato Barcellona dove sono nati nuclei e comitati che hanno dimostrato in modo pacifico, ma significativo, contro il turismo di massa, generando proteste con manifestazioni organizzate utilizzando pistole ad acqua contro i turisti ed altre forme “simboliche” contenute nei modi e misure. Per ora. É’ un segnale che bisogna cogliere, un allarme che indica un pericolo poichè, se ignorato, può portare a conseguenze gravi e dannose al sistema sociale e all’economia del turismo.
L’overtourism nei numeri e nelle conseguenze
I manifestanti hanno espresso come il turismo di massa stia impattando così fortemente nella vita quotidiana dei residenti, nella qualità della vita citando problemi come la difficoltà di fare la spesa, l’accesso ai trasporti pubblici, l’impossibilità di vivere nel proprio quartiere. Il più recente rapporto registra che Barcellona conta mediamente, ogni giorno, circa 7,5 turisti per ogni abitante e che all’1,6 milioni di residenti si contrappongono 12 milioni di visitatori all’anno. Parigi ne registra quasi 20 milioni, Londra supera i 17 milioni, poco meno Istanbul.
Tuttavia il problema si estende alla sostenibilità ambientale, all’impatto sui centri storici, alla pressione su infrastrutture e servizi, allo smaltimento dei rifiuti. Non solo. Un eccessivo sovraccarico nelle città comporta anche inevitabili cambiamenti nella cultura locale, alla trasformazione di città e borghi in grandi centri commerciali, svilendone il fascino, la storia, la tipicità, l’autenticità.
E se c’è chi crede che questo rischio riguardi le grandi città europee, si sbaglia. In Italia, a rischio conclamato, c’è Venezia, Firenze, Roma, dove vere e proprie folle di turisti rendono inavvicinabili le più belle piazze e monumenti, come la Fontana di Trevi visitata, e spesso maltrattata, da oltre 32mila visitatori di media ogni giorno. L’esposizione alle conseguenze dell’overturism non risparmiano i piccoli borghi, le località costiere e la montagna.
A rischio sono le Cinque Terre in Liguria, la Costiera Amalfitana e la bellissima isola di Capri, e sarà nota a tutti la follia provocata da una influencer napoletana che, attraverso un battage social, ha portato sulle cime del Gran Sasso, in un solo fine settimana, circa 11mila persone a bordo di oltre 220 autobus. Questa marea umana, lontana e incosciente da problematiche sociali e ambientali e insensibile alle fragilità tipiche di certi territori, provoca un impatto devastante sul patrimonio storico e ambientale, come anche negli equilibri di un ecosistema fragile e delicato di cui la natura presenterà il conto.
La proliferazione degli affitti brevi turistici e le OTA
Abbiamo già sottolineato quali siano le problematiche portate dagli affitti brevi, relative all’aumento dei prezzi di alloggi a lungo termine e della loro bassissima disponibilità.
Abbiamo anche affrontato la tematica dall’overtourism con il suo impatto negativo sull’ambiente, sulla vivibilità dei centri urbani con conseguente spopolamento dei residenti, la gentrificazione, la pressione su infrastrutture e servizi, lo smaltimento dei rifiuti, l’appiattimento dell’offerta turistica, la perdita di autenticità, lo scontro tra comunità locale e turisti, la sostenibilità nel servizio trasporti, l’esposizione a rischio del tessuto monumentale del patrimonio italiano e dei siti naturali particolarmente fragili, e altro ancora.
Il boom degli affitti brevi, tra le cause dell’overtourism, riguarda migliaia di strutture, tra case, ville, appartamenti che si sono trasformati, in un breve tempo, da locazioni a lungo termine a soluzioni ricettive turistiche.
Oggi il settore extralberghiero rappresenta un’importante fonte di reddito e il suo veloce sviluppo è dovuto soprattutto alle OTA, quali Booking, airB&b e Holidu su tutte, piattaforme che consentono la prenotazione online in una combinazione che unisce convenienza, velocità e efficienza, prerogative fortemente attrattive sull’utente finale poiché consentono di scegliere, con estrema semplicità, la soluzione migliore per il soggiorno desiderato. All’host invece (il proprietario o gestore dell’immobile) consente, a sua volta, di ottenere una visibilità sul web in altro modo pressochè impossibile.
Quando l’affitto breve diventa un problema sociale e di sicurezza
Con la circolare del 18 novembre 2024, il Ministero dell’Interno vietava l’uso delle keybox e la pratica del self check-in (o digital check-in) in virtù di sacrosante ragioni di sicurezza.
Nello specifico le normative, raccolte nella circolare firmata dal Capo della Polizia e Direttore Generale della Pubblica Sicurezza Vittorio Pisani, analizzava e forniva chiarimenti in merito alla procedura di “identificazione da remoto” degli ospiti delle strutture ricettive a breve termine mediante trasmissione informatica delle copie dei documenti e accesso negli alloggi con codice di apertura automatizzata, ovvero tramite l’installazione di key box all’ingresso.
La circolare specificava che “appare con chiarezza che la gestione automatizzata del check-in e dell’ingresso nella struttura, senza identificazione “de visu” degli ospiti, si configuri quale procedura che rischia di disattendere la ratio della previsione normativa, non potendosi escludere che, dopo l’invio dei documenti in via informatica, la struttura possa essere occupata da uno o più soggetti le cui generalità restano ignote alla Questura competente, comportando un potenziale pericolo per la sicurezza della collettività.”
E cosa si intende per “ratio della previsione normativa”? Il testo della circolare fa riferimento agli obblighi previsti dall’articolo 109 TULPS (R.D. 18 giugno 1931, n. 773) a stabilire che i gestori delle strutture ricettive sono tenuti a verificare “de visu” l’identità degli ospiti al momento del check-in, oltre a comunicarne le generalità all’autorità di pubblica sicurezza locale entro 24 ore.
Tali condizioni erano pertanto a garantire la sicurezza pubblica e a regolamentare un fenomeno che, altrimenti, poteva esplodere con serie problematiche di ordine sociale. Perchè allora queste problematiche si sono, come abbiamo visto sopra, verificate? Per una semplicissima ragione, quella che regola gran parte del nostro sistema mondiale: il profitto. La lobby dell’extralberghiero, all’emanazione della circolare del 18 novembre, ha accusato il colpo e ha reagito.
Il profitto vince anche sul buon senso
Sono bastati pochi mesi da quella circolare che impediva l’utilizzo delle key box e la gestione automatizzata del check-in e dell’ingresso nella struttura senza identificazione “de visu” degli ospiti quando, a ridosso dell’inizio della stagione estiva, esattamente il 20 marzo 2025, per vedere riunite in Viminale ben 11 associazioni di categoria (Federazione agenti immobiliari professionali FIAIP, Confassociazioni Re, PMI, Ospitami, Host+Host, Host Italia, Bre-VE, Myguestfriend, ABBAV, Bisogna &Ssere Bravi, Altea) sedute attorno al tavolo della sala di gabinetto del ministro dell’Interno Matteo Piantedosi.
Il risultato? Sbugiardate le ragioni del Capo della Polizia e Direttore Generale della Pubblica Sicurezza Vittorio Pisani e azzerate le motivazioni di pubblica sicurezza: si tornava indietro di sei mesi.
Oggi la verifica “de visu”, essenziale per garantire la sicurezza e il rispetto delle normative vigenti, vera criticità del sistema, non è più un obbligo. A liberare l’extralberghiero da queste basiche norme la sentenza n. 10210/2025 del TAR del Lazio, depositata il 27 maggio 2025, che reintroduce l’utilizzo di strumenti per il self check-in da remoto e solleva dall’obbligo di identificazione “de visu”.
Torna quindi l’utilizzo del self check-in (o digital check-in), e il servizio di accoglienza tramite messaggio, contenente indicazioni e procedure di accesso all’immobile. In barba all’accoglienza “de visu” e alle ragioni portate dal Capo della Polizia e Direttore Generale della Pubblica Sicurezza Vittorio Pisani.
E vincono le multinazionali, unitamente ai property manager, nuova categoria nata proprio dall’avvento di questa proliferazione di immobili destinati all’affitto breve.
Chi sono i property manager
Sono mediamente agenzie che gestiscono un numero elevato di immobili per conto dei proprietari, con l’obiettivo di ottimizzarne il rendimento e il valore. Il property manager ha in carico tutte le attività operative, amministrative e di marketing necessarie proponendo, attraverso le OTA, case, ville e appartamenti destinati agli affitti brevi.
L’operazione svolta da queste agenzie è quindi l’intermediazione tra proprietari e ospiti, un’attività che, svolta secondo sistemi di self check-in, svuota l’accoglienza dal senso di ospitalità, in una forma asettica e impersonale. Attraverso una serie di messaggi e mail, a volte con il supporto di tristi video amatoriali, il property manager istruisce l’ospite che accede all’immobile senza mai averlo incontrato, conosciuto e visto in viso.
Perchè l’accoglienza “de visu” è fondamentale
Da alcune indagini effettuate attraverso fruitori del servizio offerto dall’extralberghiero e dalle OTA, sia tra chi viaggia per lavoro sia per turismo, si può stimare che attualmente circa il 60% viene servito con l’utilizzo del self check-in, mentre la restante percentuale ha la fortuna di essere accolto di persona e accompagnato all’interno dell’immobile, con quella bella e piacevole usanza della stretta di mano di benvenuti, una successiva spiegazione dell’utilizzo della casa e dei suoi servizi interni e, magari, conclusa con semplici e graditi consigli relativi al luogo dove si soggiorna, sul cosa fare, dove andare, cosa vedere.
Le ragioni per cui l’accoglienza dell’ospite nella modalità “de visu” è fondamentale sono numerose, come già detto. Non sono, pertanto, solo quelle che riguardano la sicurezza – e già potrebbero bastare – rese note dal Capo della Polizia e Direttore Generale della Pubblica Sicurezza Vittorio Pisani ma, ahimè, ignorate dal governo.
A dare ragione ad un’accoglienza “de visu” vi sono anche regole etiche e di buon senso, valori che i property manager, e ovviamente meno ancora le multinazionali OTA, non entrano in bilancio… Vero è che, spesso, business e senso dell’etica e dell’estetica non necessariamente camminano affiancati. Diversamente questo valore dovrebbe invece riguardare le autorità competenti, enti e amministrazioni, ancor più quando si parla di turismo e di ospitalità.
Per valori etici ed estetici si intendono la qualità del servizio di accoglienza e la salvaguardia del decoro urbano, ad esempio. Che il ministro Piantendosi ha voluto bellamente ignorare, ma che invece qualche amministrazione virtuosa ha invece voluto prendere in doverosa considerazione. Tra queste Firenze.
Quando l’insegnamento e il buon esempio arriva dal basso
Come abbiamo visto sopra, le città stanno diventando bombe ad orologeria, soprattutto quelle più attrattive in ambito turistico che richiamano milioni di persone da tutto il mondo. Cosa fare allora se il governo ignora le più basiche criticità dell’overtourism che si rifanno sulla sicurezza, sui servizi alla comunità, sui costi diventati inaccessibili, sulla mancanza di immobili per affitti medi e lunghi e su tutte le altre problematiche che stanno portando all’esasperazione i residenti?
Si può fare come Sara Funaro che, da sindaca di Firenze, attraverso un’ordinanza ha vietato l’uso delle key box nel centro storico della città a partire dal maggio 2025. Una decisione che mira a tutelare la vivibilità e il decoro delle zone storiche, oltre a promuovere una maggiore responsabilità tra i proprietari di affitti brevi. La Funaro, in fondo, non ha fatto altro che dare ascolto alle proteste dei residenti, preoccupati per il degrado del tessuto sociale e la crescente difficoltà di vivere nelle aree storiche.
Il paradosso è che il divieto portato in ordinanza dalla città di Firenze altro non è che parte di una strategia di turismo sostenibile, ispirata ai principi del G7, per combattere il turismo di massa incontrollato. Lo sconcerto è che deve arrivare da una sindaca l’esempio di come “fare turismo”, mentre il governo sconfessa quanto concordato dai sette paesi rappresentanti le economie più avanzate dal paese, di cui l’Italia è parte. L’obiettivo concordato dal G7 attraverso il documento “Piano Strategico del Turismo 2023-2027” è quello di gestire in modo più equilibrato il patrimonio culturale, scoraggiando l’afflusso turistico eccessivo, promuovendo pratiche più rispettose e regolamentate.
Questo si lega a iniziative più ampie che mirano a prevenire il deterioramento delle risorse naturali, l’inquinamento e gli impatti negativi sulle comunità locali. In estrema sintesi, con la delibera del TAR, l’Italia sconfessa sé stessa. In Francia sono città come Parigi, Lille, Nizza, Marsiglia e altre ad aver vietato l’uso delle key box, mentre in Irlanda la prima è stata Dublino, in Spagna, invece, Barcellona è andata ancora oltre, annunciando un piano per vietare gli affitti turistici entro il 2028, con restrizioni crescenti già dal 2025.
Intanto, nel cuore dei centri storici di tante città e di bellissimi borghi, questi orribili dispositivi grigio-neri si moltiplicano e violentano la bellezza di palazzi, scorci e piazze. Queste scatole del “turismo omologato e appiattito”, di becera qualità dove l’accoglienza perde il suo significato originale, sono diventati per le istituzioni locali, e per la comunità, un simbolo tangibile dell’overtourism, della trasformazione di aree residenziali in zone destinate al consumo turistico, per una politica che ignora la necessaria regolamentazione dei flussi e delle garanzie di sicurezza.
Perchè il settore extralberghiero deve essere tutelato e moderato
Il settore extralberghiero, grazie alla sua naturale flessibilità, ha una grande valenza per il settore turistico, in particolare per le località balneari e di montagna. Si tratta di strutture piccole e medio piccole, collocate spesso in aree strategiche, capaci di servire un’utenza ampia e variegata, che cambia per numero di occupanti, tipologia di esigenze e di interessi. Sopperiscono ai limiti spesso riscontrati nelle strutture alberghiere, su tutti il servizio esteso ad un ampio periodo dell’anno, ad esempio.
L’extralberghiero riesce pertanto ad offrire una serie di vantaggi che non sono propri di altre tipologie di strutture ricettive. Le ragioni sono tante, dovute soprattutto ai costi di gestione di una casa o di un appartamento rispetto ad un hotel, costretto a chiudere quando la stagione volge al termine e la presenza di turisti si riduce. Una struttura alberghiera, inoltre, necessita normalmente di tempi per lavori di riparazione e ristrutturazione, pulizia e altro. Per ultimo, infine, gli hotel sorgono in località dove i flussi turistici sono consistenti, tali da giustificare l’investimento.
Considerazioni fameliche
Siamo certi che ora abbiate più chiarezza di quanto sia importante l’extralberghiero e di quanto sia fondamentale nell’economia del turismo, a partire dall’ospitalità offerta per l’intero arco dell’anno, alla distribuzione dei flussi turistici dalle più note e frequentate località ad altre meno famose ma altrettanto interessanti.
Da queste semplici considerazioni, alle quali se ne potrebbero aggiungere molte altre, il settore extralberghiero rappresenta un’offerta imprescindibile, ragion per cui, ancora di più, merita la necessaria regolamentazione prima che diventi un problema anziché un’opportunità.
A partire dal tipo di accoglienza che, da famelici amanti delle relazioni umane e delle buone maniere, le indicazioni di come accedere alla struttura via wathsapp dove, anzichè una stretta di mano, un saluto di benvenuto e un benarrivati, trovi una triste key box, a noi non piace. E le combatteremo. Pacificamente, sia chiaro, con le armi della consapevolezza che fare turismo non è solo Business. Fare turismo è anche cultura, connessione, crescita sociale, valorizzazione del territorio e molto altro… E non è, di certo, il self chek-in.
